临平山北：江山风华 柳岸闻莺 山语四季 89㎡户型测评

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临平山北向来是杭州低总价刚需房源的汇集地，即便经历了上一波楼市狂热，这里仍能供应部分总价200万以内的89㎡房源，是低总价刚需市场在绕城内仅存的少数几片“净土”之一。

供应89㎡户型产品的楼盘随时间推移而动态变更。随众安理想湾、中铁九逸和景瑞悦见山相关产品的出清下市，当前89㎡户型市场被上坤山语四季和荣安柳岸闻莺两个楼盘所“占领”，但预计在2019年3月金地江山风华会推出89㎡户型，届时将形成“三国割据”的供应格局。在更远期的89㎡市场，御山道一号也会择机加入。

本期“90㎡户型点评”选取上述三个楼盘各自主打的三种户型，来看看它们的户型设计各有哪些优缺点。

PART 1

户型设计解读

1

江山风华多层（6F）中间套89㎡A4户型

江山风华89㎡A4户型

户型格局、采光条件、通透性

房间面积、采光情况

点评：

优点：

1、通透全明，没有一个房间依靠通风井采光；

2、北向次卧设置储藏空间；

3、除了两个北向次卧净使用面积较小外，其他区域净使用面积大小合适，尤其是客厅、主卧、厨房面积较宽敞，净进深分别达4.25m、3.54m和2.75m。

缺点：

1、餐客厅墙沿电梯，电梯运行可能给房间带来噪音干扰；

2、盥洗盆设置在客卫门外，容易导致周边区域地面潮湿；

3、厨房和主卫采光窗受到西侧墙体遮挡影响，会略微降低两个房间的采光和通风效果；

4、只有1个主卧朝南，两个次卧均朝北。

2

荣安柳岸闻莺高层（20F）中间套108㎡B户型

柳岸闻莺108㎡B户型

户型格局、采光条件、通透性

房间面积、采光情况

点评：

优点：

1、餐厅空间较独立完整；

2、过道设置储藏空间；

3、三个卧室、厨房、客卫、餐客厅面积宽敞。

缺点：

1、厨房采光窗和客卫采光窗紧邻，容易导致两个房间气味“互窜”；

2、主卧走入式衣帽间设置容易导致衣帽间潮湿；

3、厨房、客卫所对的采光井采用垂直通风，会影响这两个房间的通风效果；

4、阳台净进深仅1.44m略窄，主卫净使用面积仅3.9㎡，不足4㎡。

3

上坤山语四季高层（23F）中间套89㎡

上坤山语四季89㎡中间套

户型格局、采光条件、通透性

房间面积、采光情况

点评：

优点：

1、主卫朝北，主卧南北通透性较好；

2、餐厅空间较独立完整；

3、双阳台设计，阳台空间大；

4、厨房、阳台、主卧面积较宽敞。

缺点：

1、厨房采光窗和客卫采光窗紧邻，容易导致两个房间气味“互窜”；

2、主卧走入式衣帽间设置容易导致衣帽间潮湿；

3、厨房、客卫所对的采光井采用垂直通风，会影响这两个房间的通风效果；

4、餐厅和两个卫生间净使用面积较狭窄。

PART 2

户型设计评分

金地江山风华把89㎡户型“嫁接”在多层（6F）的建筑形态上，赋予了它的户型产品两个优点：全明通透和各功能区空间宽敞。

能够集通透性和空间可利用面积两个优势于一身，为荣安柳岸闻莺和上坤山语四季的89㎡户型所不及，江山风华的多层89㎡虽然也具有餐客厅墙沿电梯等缺点，但瑕不掩瑜，因此它的户型设计是三个比对户型中最出众的。

荣安柳岸闻莺和上坤山语四季的89㎡均为高层中间套，两个户型的房间功能区分布、采光窗朝向和通透性基本相同，比如它们的厨房和客卫所对应的通风井都只能进行垂直方向上的通风，差异之处在于：

第一，上坤山语四季主卫的通透采光要优于荣安柳岸闻莺。从它们的户型图上可以看到，上坤山语四季主卫采光窗北面没有被墙体阻拦，通风更顺畅方便，采光更佳；荣安柳岸闻莺的108㎡户型主卫则反之。因此户型通透性方面山语四季优于荣安柳岸闻莺。

第二，荣安柳岸闻莺优于上坤山语四季的地方是各功能区净使用面积宽敞，不存在某个功能区净使用面积过小的情况，尤其是三个卧室净使用面积较大，北向卧室的净使用面积也做到了罕见的9.4㎡，这也是柳岸闻莺户型设计优势超过金地江山风华的地方。

山语四季的功能区净使用面积规划设计存在明显的短板。它的餐客厅净使用面积约12.5㎡（不计走道面积），客厅净进深约3.38m，刚好踩在了“评价标准”里提到的“客厅净进深（放置一张三人座沙发的墙体）至少需要3.3m”的“标准线”上；而餐厅的北面墙和西面墙长度均不足1.8m，；两个卫生间的净使用面积分别为3㎡和3.2㎡，不及“评价标准”所要求的4㎡；因此它的客厅和两个卫生间功能区会略显局促。

考虑到柳岸闻莺主卫采光窗北面虽然被墙体阻拦导致采光通风性减弱，但没有密封，不会造成仅能依靠上下垂直通风的结果，因而整体而言柳岸闻莺的户型设计仍优于山语四季。

综上所述，房叔认为三个户型的户型设计优势排行为金地江山风华>柳岸闻莺>上坤山语四季。

PART 3

户型性价比排行

下表展现了三个户型相关的价格信息：

如果金地江山风华的89㎡房源精装售价也能在2万以内，那么江山风华89㎡户型是最具性价比的。柳岸闻莺的房源售价同楼层间比山语四季贵40万左右，但山语四季最大的不足是两卫和客厅净使用面积略窄，户型整体的通风通透性却优于柳岸闻莺，因此山语四季89㎡的性价比高于江山风华108㎡户型。

综上所述，房叔认为三个户型的性价比优势排行为金地江山风华>上坤山语四季>柳岸闻莺。

-END-

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